بی اغراق کلمه "مسکن" یا "خانه" یا آنچه رساننده مفهوم محل سکونت خانواده ها است در همه جوامع مفهومیمتعالی و مقدس دارد. انسانها در بیرون از خانه در گیر نبردی طولانی و دائمیبرای زندگی کردن هستند. سرما و گرما و باد و باران همه بشر بیرون از خانه را به شکلی تهدید میکند. انسان فقط وقتی که در خانه و در میان عزیزان خود هست احساس آرامش میکند.
● تعریف و مفهوم مسکن
آنچه که در بادی امر به نظر میآید بدیهی بودن مفهوم و معنای مسکن است. و در یک نگاهی سطحی نیاز چندانی به تبیین این مقوله احساس نمیشود امّا با اندکی تامل و امعان نظر به این نکته که مفهوم مسکن چیزی فراتر از یک مکان فیزیکی است، سست بودن این گفته به اثبات میرسد. مفهوم مسکن یک مفهوم سهل و ممتنع است. مسکن مسئله ای بسیار پیچیده و بسیار گسترده است. اهمیت مسکن از جایی نشات میگیرد که بسیاری از نیازهای اولیه فرد همانند خوراک، استراحت و... در آن تامین میگردد. مفهوم مسکن علاوه بر مکان فیزیکی، کل محیط مسکونی را نیز در بر میگیرد که شامل کلیّه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهزیستن خانواده و طرحهای اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در دومین اجلاس اسکان بشر (۱۹۹۶) که در استانبول برگزار شد مسکن مناسب این چنین تعریف گشته است: "سر پناه مناسب تنها به معنای وجود یک سقف بالای سر هر شخص نیست؛ سر پناه مناسب یعنی آسایش مناسب، فضای مناسب، دسترسی فیزیکی و امنیت مناسب، امنیت مالک، پایداری و دوام سازه ای، روشنایی، تهویه و سیستم گرمایی مناسب، زیر ساختهای اولیه مناسب از قبیل آبرسانی، بهداشت و آموزش، دفع زباله، کیفیّت مناسب زیست محیطی، عوامل بهداشتی مناسب، مکان مناسب و قابل دسترسی از نظر کار و تسهیلات اولیه است که همه این موارد باید با توجه به استطاعت مردم تأمین شود"
در واقع تعریف و مفهوم عام مسکن،یک واحد مسکونی نیست بلکه کل محیط مسکونی را شامل میگردد.دریک تعریف ساده آمده است واحد مسکونی فضایی است مشتمل بر حداقلیک واحد آشپزخانه،یک اتاق ویک توالت اختصاصی که تمامیا قسمتی ازیک ساختمان مسکونی را تشکیل میدهد و دارای ورودی اختصاصی با خیابان، کوچه و... ویا به راهرویا راه پله مشترک است. ساختمان مسکونی نیز فضایی است محصور، ثابت و مستقل از زمین ها و ساختمانهای مجاور خود که تمامیا قسمتی از سطح آن مسقف بوده و برای سکونت ساخته شده و دارای هیچ گونه فضای مختص فعالیت اقتصادی (اعم از خدماتی و تولیدی) نیست و به عنوان محلی برای سکونت مورد معامله قرار گرفته است.
● اهمیت مسکن در زندگی بشر
اصل سی و یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران دسترسی به مسکن مناسب را حق هر خانواده ایرانی عنوان داشته است. مسکن در بر آوردن بسیاری از نیازهای انسان نقش عمده ای ایفا مینماید که در ذیل به طور اجمالی بدان میپردازیم:
۱) سر پناه: نخستین کارکرد مهم مسکن همانا تأمین سرپناهی برای افراد است. سرپناهی که بتواند اعضاییک خانواده را کنار هم گرد آورده و با به ارمغان آوردن آرامش و سکون خاطر آنها را در برابر آسیبهای جسمیو روحی مصون نگه دارد. سرپناهی که مرکز ثقل و محور تصمیم گیریهای اساسی خانوار، محل شور و مشورت، مأمن تربیت نسل آینده و امیدگاه اعضای خانواده ای باشد که پس از پشت سر گذاشتنیک روز کاری دشوار و نبرد با ناملایمات زندگی محلی مناسب برای تمدید اعصاب و استراحتگاه مطلوب آنها گردد.
۲) ارزش اقتصادی: به نظر میرسد نقش اقتصادی مسکن در جوامع گذشته کم رنگ تر از جوامع امروزین باشد امروزه مسکن با تبدیل شدن بهیک کالای
سرمایه ای و تولیدی، مفهوم اقتصادی زود بازدهی گرفته است. در واقع امروزهیکی از پرسودترین و سریع ترین حوزه سرمایه گذاری در حوزه زمین و مسکن است در هنگام تورم و رشد قیمت ها احداثیا خرید مسکن تدبیری موثر برای تثبیت دارایی است ویک نوع سرمایه گذاری مطمئن برای خانوارها به حساب میآید علاوه بر این مسکن در ثبات اقتصادی و بهزیستن خانواده نقش اساسی دارد. زیرا فقر و عدم تأمین اقتصادی از عوامل عمده بی ثباتی اجتماعی است. البته این ویژگی مسکن که زاده زندگی صنعتی و تجاری بشر امروز است عاری از نقص بوده و بهنوبه خود تبعات منفی فراوانی نیز برای بشر به ارمغان آورده است که نیاز شدیدی به مهار گشتن آن احساس میشود.
۳) کارکرد اجتماعی: این نقش مسکن از جمله نقشهای بارز آن محسوب میشود. نامناسب بودن ویا نبود مسکن علاوه بر افرادی که به طور مستقیم مبتلا به آن واقع میشوند برای اجتماع نیز تأثیرات مخربی بر جای میگذارد. نداشتن مسکن در آینده منجر به پدیده زاغه نشینی و خیابان خوابی و تزلزل بنیان خانواده خواهد شد که هریک به نوبه خود میتواند فرد و متعاقب آن اجتماع را در معرض انواع نابهنجاری ها و جرائم قرار دهد.
۴) کارکرد روانی: مسکن مناسب محلی است برای رسیدن به آرامش، تمدد اعصاب، بهبود تنشهای روانی و جایگاه تثبیت سلامت جسم و روح انسان. نبود مسکنیا مسکن غیر استاندارد عامل مهمیدر بروز انواع فشارهای روحی استرسهای مخلّ آسایش، افسردگی و اختلالات روانی افراد محسوب میگردد.
۵) اشتغال زایی: از دیگر نتایج سرمایه ای بودن مسکن نقش آن در زمینه اشتغال است. اینیک امر بدیهی است آن زمانی که مسکن مبدل بهیک کالای تولیدی و تجاری گردد، افراد به ساخت و سازهای مسکونی دست خواهند زد. و این مسئله خود باعث ایجاد فرصتهای شغلی برای دیگر اقشار جامعه خواهد گشت.
● تفاوت مسکن با دیگر نیازهای ضروری
مسکن در زندگی بشر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بین نیاز به مسکن و دیگر نیازهای ضروری انسان تفاوتهایی وجود دارد که عبارت اند از:
۱) مسأله جایگزینی: آشکار است که دیگر نیازهای ضروری انسان مانند خوراک و پوشاک تنوع جایگزینی دارند. به عنوان نمونه انسان میتواند برای نیازی مثل خوراک مواد خوراکی متختلفی چون نان، میوه، سبزیجات، تنقلات و... را جایگزین یکدیگر نماید. امّا مسکن جایگزین دیگری ندارد تا همتای آن بتواند نیازهای انسان را به خوبی و در حدّ نرمال تأمین نماید. در واقع جایگزین مسکن مناسب "آلونک، زاغه و کپر" میتواند باشد که به هیچ روی قابل مقایسه با کارکردهای مسکن مناسب نیست.
۲) غیر منقول بودن: اکثر کالاهای مورد نیاز انسان منقول هستند. ولی مسکن یک کالای غیر منقول است. از این رو ادعای تصرف و مالکیّت، چگونگی انتقال و نیز روش انتفاع از آن قواعد و مقررات ویژه ای میطلبد.
۳) ارزش اقتصادی: مسکن از نظر ارزش و نگرش اقتصادی با سایر کالاها تفاوت دارد، زیرا سایر کالاها مانند خوراک و پوشاک، مصرفی هستند امّا مسکن کالایی سرمایه ای است و در حقیقت نوعی پس انداز به شمار میآید.
۴) دوام و هزینه زیاد مسکن: مسکن کالایی است با انتفاع از آن قابلیت دوام _ آن هم به صورت طولانی مدت _ را دارد. از این روست که مسکن از نظر قابلیت توثیق با دیگر کالای مصرفی عادی تفاوت عمده دارد.
مفهوم مسکن استاندارد:
اینیک امر بدیهی است که صرف داشتن مسکن ویک سر پناه کافی برای کارکردهای متنوع آن نخواهد بود. و در واقع مسکن نیز مانند بسیاری از پدیده ها داراییک سری ویژگیهایی میباشد که تنها در آن صورت میتواند به ایفای وظایف خود به نحوی مطلوب دستیازد. امّا سوال عمده این است که این ویژگی ها و ممیزات شامل چه عواملی خواهند بود. در پاسخ به این سوال تعاریف متعددی از مفهوم استاندارد برای مسکن به عمل آمده است و در واقع هر اندیشمندی به فراخور علم و شرایط حاکم بر جامعه خویش به تبیین آن ها پرداخته است. ما در ذیل به ارائه چند نمونه از این تعاریف خواهیم پرداخت:
۱) مجموعه ای از معیارهای به هم پیوسته که به منظور دستیابی به بهترین توازن ممکن بین نیاز ها و منافع گروههای مختلف مردم در مراحل گوناگون توسعه تدوین میشوند. استانداردهای مسکن معمولاً به عنوان معیارهای مقبولیّت مسکن در زمان و مکان معین و دریک مجموعه اقتصادی و فن آوری و فرهنگی معین به کار میروند. در این میان استانداردهای مسکن را میتوان به دو نوع تقسیم نمود:
- استانداردهای برنامه ریزی آرمانی که نمایانگر اهدافی است که باید در پیشرفتهای آینده حاصل آید. این استاندارد ها بیشتر ذهنی هستند.
- استانداردهای برنامه ریزی واقع گرایانه که نشان دهنده برخی دستاوردهای تجربی جاری برنامه ریزی است.
۲) استانداردهای معمولاً به مانندیک حد واسط میان آنچه که وجود دارد و آنچه که باید وجود داشته باشد ویا به عنوان حد واسط میان کمال مطلوب، وضع موجود و واقعیت ایفای نقش میکنند.
باید توجه داشت وقتی صحبت از استاندارد مسکن میشود تنها منظور استاندارد کردن بنا نیست بلکه عوامل متشکله مسکن و محیط مسکونی که شامل موارد زیل است باید مورد توجه قرار گیرند:
۱) وسعت قطعه زمین
۲) زیر بنایا نسبت بین سطح زیر بنای باز از کل مساحت قطعه
۳) مصالح ساختمانی
۴) استانداردهای بهداشتی
۵) استانداردهای تراکم
۶) تسهیلات و خدمات عمومی
۷) استانداردهای طراحی اجزای درونی و نمای بیرونی مسکن.
برخی صاحب نظران موفقیت آمیز بودنیک مسکن را در چهار هدف میدانند:
- باید دارای ارزشهای فرهنگی و اجتماعی باشد.
- باید به اندازهی کافی ارزان باشد.
- باید بهداشت ساکنین را تأمین کند.
- باید تعمیرات و نگه داری در دوران عمر ساختمان در کمترین سطح باشد.
● مشکلات مسکن
شاید بتوان گفت که مشکل مسکن در همه جای دنیا وجود دارد امّا در کشورهای در حال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و شهرنشینی، مهاجرتهای داخلی، فقدان منابع مالی کافی، مشکلات مربوطه به عرضه زمین، تأمین مصالح ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص و مهم تر از همه نبودن خط مشی، سیاست گذاری و برنامههای مناسب در خصوص زمین و مسکن این مشکل به صورت حاد و بحرانی در آمده است. صنعتی شدن شتابان، جمعیت نواحی و روستایی را به سوی شهرها روانه می کند. در اغلب موارد بعد اجتماعی صنعتی شدن به تأمین مسکن ارزان قیمت، خدمات اجتماعی و همچنین تأمین رفاه کارگران منجر نمی شود، در نتیجه همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغه نشین و محلات فقیر شهری افزوده می شود علاوه بر عوامل فوق عواملی مانند تغییر در بعد خانوارها و گرایش به کوچک شدن، تغییر در مفهوم مسکن و تبدیل آن به نقدینگی، گرایش بیشتر در احراز حق مالکیت مسکن،بی علاقگییا رغبت کمتر به زندگی در واحدهای آپارتمانی و مجموعههای مسکونی بزرگ، پایین بودن فرهنگ تعاونی در شکل سازمانی و پیشرفته آن در جهت حل مشکلات و همزیستی مسالمت آمیز در محلات و مجتمعهای جدید الاحداث مسکونی، منسوخ شدن الگوهای معیشتی سنتی، تغییر در الگو و استانداردهای زندگی، گسستن افراد مزدوج از خانواده، تبدیل معرف (تغییر کاربری)، تخریب و تجدید بنای ساختمانها، بلایای طبیعی و بسیاری عوامل دیگر مشکل مسکن در این کشورها را حادتر نموده است. این مشکلات بیشتر مربوط به مناطق شهری این کشورهاست در حالی که مساکن سنتی روستایی آنها اغلب مشکل کیفی دارند.
مشکلات مسکن را می توان به طور کلی به دو بخش مشکلات عام و مشکلات خاص تقسیم نمود:
الف) مشکلات عام:
ساختار اقتصادی و اجتماعی حاکم بر هر جامعه به دلیل روشن نبودن اهدافیا متناسب نبودن سیاستها و فقدان انعطاف لازم در برنامههای موجود و بعضی نارساییهای تشکیلاتی و غیره مشکلاتی را به وجود می آورد که مشکل مسکن را پیچیده ترمی کند.
اهم این مشکلات عبارت اند از:
- محدودیت توان اجرایی دولتها به دلیل ناهماهنگی و عدم انسجام بین برنامههای سکونتی و سیاستهای تأمین مسکن و عدم همراهی این برنامهها با سیاستها و برنامههای کلی اقتصادی، اجتماعی به ویژه برنامههای کنترل جمعیت و هدایت مهاجرت؛
- محدودیت منابع مالی دولتها در حل تأمین مسکن گروههای کم درآمد؛
- عدم کفایت بخش خصوصی در تأمین مسکن مخصوصاً برای گروههای کم درآمد، زیرا این بخش فقط برای کسانی مسکن تهیه می کند که از قدرت خرید بالایی برخوردارند؛
- مقطعی بودن برنامههای مسکن و عدم وجودیک برنامه ریزی جامع مسکن با توجه به برنامههای کلان توسعه؛
- رشد سریع جمعیت و افزایش شهر نشینان (نرخ رشد سالانه جمعیت در بیشتر کشورهای در حال توسعه ۴ - ۲ درصد است. نتیجه چنین رشد بالایی کمبود مزمن مسکن به ویژه در محدودههای شهری است)؛
- مغایرت استانداردهای رایج با توان مالی و خصوصیات اجتماعی و فرهنگی مردم؛
- نارسایی مقررات و آیین نامههای مربوط به مسکن و ساختمان وناکارآمدی سیستمهای پشتیبانی؛
- فقدان نهادهای سرمایه گذاری مسکن و ساختمان و حضور نداشتن این بخش در بازار سرمایه؛
- انحراف سرمایهها از بخش تولیدی مسکن به بخش خدماتی ( خرید وفروش مجدد ) مسکن به دلیل افزایش قیمتها ( سودیا بازده سرمایه) در این بخش؛
ب) مشکلات خاص:
بخش مسکن متشکل از زیر بخشهایی است که هریک مستقلاً ویژگیها و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آنها و وجود اشکال و نقص در هریک از عناصر به وجود آورنده مسکن باعث می شود که کل بخش هماهنگی و انسجام خود را از دست داده و عملکرد آن کاهشیابد. زیر بخشهای مورد بحث در این قسمت عبارت اند از:
۱) زمین: مشکل کمبود زمین لازم برای توسعه شهری و ایجاد واحدهای مسکونی جدید در اغلب شهرهای دنیایکی از مشکلات اساسی است. این مسئله باعث تجاوز به زمینهای کشاورزییا ساخت وساز در مناطقی که در معرض خطرات طبیعی هستند می شود.
۲) مصالح ساختمانی: کمبود مصالح ساختمانی و نداشتن استانداردهای لازم در ارتباط با تولید مصالح ساختمانی.
۳) منابع اعتباری و مالی: فقدان تسهیلات کافی با شرایط مناسب برای گروههای کم درآمد و بعضاً دسترسی نداشتن گروههای کم درآمد به این تسهیلات و توزیع نا متناسب اعتبارات دولتی بین گروههای مختلف درآمدی از مشکلات دیگراست. با توجه به این که تهیه واحدهای مسکونی کامل حتی با پایین ترین قیمتها خارج از توان بیشتر خانوادههای کم درآمد و نیازمند به مسکن است و این حقیقت که اکثر نیازمندان به مسکن را این گروههای در آمدی تشکیل می دهند تأمین منابع اعتباری و مالی مشکل عمده تری محسوب می شود.
۴) نیروی انسانی: کمبود نیروی انسانی متخصص و نیمه متخصص در امر مسکن، توزیع نامتناسب آنان در مناطق مختلف و تمرکز و تجمع ایشان در مراکز شهری بزرگ، به خصوص پایتخت و بعضاً عدم استفاده به جا و مناسب از نیروهای متخصص.
۵) فن آوری ساخت: حاکم بودن رفتار سنتی، فقدان الگوی ساخت مرتبط با نیازها و امکانات، کمبود نیروی انسانی متخصص جهت استفاده از فنون و ماشین آلات پیشرفته ساختمانی، کمبود ماشین آلات و کارگاههای تولید آلات و ادوات ساختمانی و عدم کاربرد صحیح فن آوری در امر تهیه مسکن باعث کاهش ساخت هرچه بیش تر مسکن می شود.
۶) مدیریت و اجرا: ناهماهنگی بین سازمانها و نهادهای مرتبط با مسکن، ضعف بنیه مالی و فنی شهرداریها، نظام غیر مدون ساختمانی، معماری، شهرسازی و تأسیساتی، فقدان ضوابط و استانداردها و چهارچوبهای مطالعاتی اولیه که در قالب آنها طرحها ریخته شده و باید با خصوصیات محلی هماهنگ شوند.
